Для начала приведем статистику: в 2017 году в Московской области было проведено 52 782 ипотечных сделок, что примерно на 40% больше, чем в предыдущем году. В текущем году ипотечных сделок, вероятнее всего, будет еще больше. Поэтому для всех продавцов недвижимости будет полезным узнать, каковы же особенности ипотечных сделок, а также мы поговорим о том, существуют ли риски при продаже квартиры ипотечному покупателю.
Чем ипотечная сделка отличается от продажи квартиры за наличные?
-
Документы. При ипотечной сделке перечень документов, необходимых для ее проведения, будет несколько шире, чем при стандартной сделке купли-продажи за наличные. Так, помимо правоустанавливающих документов, выписок из ЕГРН, финансово-лицевого счета и домовой книги сегодня для ипотечной сделки будет необходимо предоставить банку оценочный отчет по данной квартире. В свою очередь для выполнения отчета оценочные компании запрашивают техническую документацию на квартиру (иногда будет достаточно экспликации и поэтажного плана). Также следует учитывать, что банки в процессе одобрения объекта могут запросить дополнительные документы. При ипотечной сделке процесс подготовки документов для подачи объекта на одобрение банка может занять некоторое время – в среднем 1-2 недели.
-
Время на одобрение объекта. Продавцам следует понимать, что даже в случае, если покупатель уже имеет одобрение банка в получении ипотеки, на одобрение самого объекта потребуется некоторое время – в среднем 5-7 рабочих дней. Когда одобрение объекта будет получено, банк может назначить дату сделки, удобную обеим сторонам.
-
Проведение сделки. Любая ипотечная сделка включает несколько этапов:
-
подписание покупателем кредитного договора;
-
подписание сторонами сделки основного договора купли-продажи (в простой письменной форме либо у нотариуса);
-
произведение расчетов по сделке (с закладкой денежных средств в банковскую ячейку или оформлением аккредитива);
-
сдача документов на регистрацию и получение их – срок регистрации ипотечных сделок, по регламенту, составляет 5 рабочих дней);
-
проведение окончательных расчетов (выемка денежных средств или перечисление их на расчетный счет продавца, подписание передаточного акта и передача ключей от квартиры).
Риски для продавцов
Самый серьезный риск продавца при ипотечной сделке – это отказ банка в одобрении объекта (или отказ в одобрении клиента, если покупатель не был ранее одобрен как заемщик). Действительно, банк может отказать в выдаче ипотеки, при этом даже не объясняя причину отказа. В этом случае собственникам придется начинать процесс продажи квартиры сначала. Однако на практике отказ по объекту случается не так уж часто, а риска отказа по заемщику можно избежать, если иметь дело только с предварительно одобренными в банке покупателями. В любом случае, риски продавца во многом компенсируются коротким сроком регистрации нового права собственности и безопасностью проведения расчетов по сделке.
