В одной из предыдущих наших статей мы рассказывали об особенностях альтернативных сделок. Сегодня мы поговорим об основных шагах в такой сделке купли-продажи недвижимости, и подробно остановимся на каждом этапе.
Мы рассмотрим наиболее простой вариант альтернативной сделки. Итак, есть задача: продать свою квартиру и одновременно купить другую. Так как для первого звена (т.е. для покупателя) и последнего (т.е. для продавца) эта сделка практически ничем не отличается от так называемой «прямой» продажи, мы рассмотрим ситуацию именно со стороны продавца-покупателя – того, кто продает и одновременно приобретает недвижимость.
Этап первый. Найти покупателя на свою квартиру и жилье взамен проданного. Мы намеренно объединили эти два действия в один этап, поскольку убеждены, что и искать покупателя, и подбирать альтернативный объект необходимо параллельно. Мы не призываем, конечно, сразу вносить аванс за понравившуюся квартиру, если по факту нет покупателя на первоначальный объект, однако лучше изучить рынок и иметь на примете несколько подходящих вариантов. Если у вас появится реальный покупатель, вам потребуется меньше времени на подбор объекта – ведь далеко не всегда покупатель готов ждать долго.
Хорошо, если процесс продажи и подбора объекта будет вести грамотный специалист по недвижимости – в этом случае будет составлено максимально раскрывающее все достоинства продаваемой квартиры объявление, обеспечены качественные фото, грамотное сопровождение просмотров, а также рекламная компания. Также вы будете избавлены от необходимости отвлекаться на звонки потенциальных покупателей. Когда реальный покупатель появится, необходимо уведомить его о том, что планируется «альтернатива».
Этап второй. По умолчанию будем считать, что с юридической очки зрения ваша квартира полностью чиста. Однако необходимо убедиться в юридической чистоте приобретаемого объекта недвижимости. Требуется заказать выписку из ЕГРН (она покажет отсутствие обременений и подтвердит информацию о том, кто является собственником), выписку из домой книги, в том числе и расширенную (здесь будет содержаться информация о наличии зарегистрированных лиц – как на сегодняшний день, так и ранее, а также адреса их убытия), технический паспорт (покажет наличие или отсутствие перепланировок). Это самые основные моменты. Также необходимо выяснить, не приобреталась ли квартира в ипотеку с использованием маткапитала – если это так, то долями в квартире должны быть наделены все члены семьи, иначе сделку признают незаконной. Помните, что проблемы с документами одной из квартир поставит под угрозу срыва обе сделки.
Этап третий. Внесение аванса. Если документы проверены, можно принимать аванс за свою квартиру и вносить авансовый платеж за покупаемый объект. В соглашении об авансе необходимо прописать важнейшие условия сделки: цену, сроки сделки, порядок расчетов, место сделки, сроки освобождения и пр.
Этап четвертый. Проведение сделки и регистрация. Когда все необходимые документы собраны, составляется договор купли-продажи, в назначенный день все три стороны встречаются для его подписания и проведения расчетов. Деньги могут быть заложены в ячейку банка наличными либо с использованием аккредитивного счета, т.е. безналичным расчетом. Порядок расчетов, а также банк стороны согласовывают заранее. Далее документы сдаются для регистрации в Росреестр (обычно через МФЦ).
Этап пятый. Окончательный расчет, подписание передаточного акта. После регистрации последнее звено альтернативной сделки получает доступ к деньгам, в соответствии с договоренностями в обозначенный ранее срок стороны подписывают передаточные акты, которые являются неотъемлемой частью договора, и обмениваются ключами.
В следующем материале читайте об альтернативных сделках с использованием ипотеки, материнского капитала, а также о сделках, где участвуют несовершеннолетние собственники – такие сделки имеют свои особенности.
